Ce qui augmente les coûts de construction en plus des directives

Le fait est que les coûts de construction ont augmenté de 36 pour cent entre 2000 et 2014 (chiffres de l'ARGE Kiel). Toutefois, seuls 6 pour cent de la hausse des coûts seraient imputables à la législation sur l'énergie dans le bâtiment. "Construire est devenu cher, mais la part de l'efficacité énergétique et de l'utilisation des énergies renouvelables dans cette hausse des prix est très faible", résume Bert Oschatz, professeur à l'ItG et coauteur de l'étude.

Plusieurs facteurs entraînent une énorme augmentation des coûts

L'étude indique également que les coûts supplémentaires pour atteindre la norme EnEV 2016 dépendent de plusieurs facteurs. Il s'agit notamment de la décision de choisir des mesures techniques d'installation ou de construction pour économiser l'énergie et du concept d'installation choisi pour le chauffage et la ventilation. Pour ce dernier point en particulier, il existe toujours une variante optimisée en termes de coûts qui permet de réduire les coûts supplémentaires. Souvent, les coûts dépendent en outre du savoir-faire des planificateurs et des architectes responsables. Bert Oschatz plaide pour une qualification correspondante plutôt que de critiquer les normes EnEv 2016. Il plaide même pour qu'elles soient encore plus élevées.

Comment identifier concrètement les facteurs de coûts ? Dans une expertise de l'Institut fédéral pour la recherche sur la construction, la ville et l'espace (BBSR) datant de 2017, le manque de surfaces constructibles est en grande partie responsable. D'une part, elles ne sont pas suffisantes et d'autre part, elles sont proposées à des prix très élevés qui ne cessent d'augmenter. Les experts considèrent toutefois que le plus grand facteur de coût croissant est la hausse générale des prix. Il s'agit par exemple de l'augmentation de l'impôt sur les mutations foncières ou de la hausse des salaires. Du point de vue des experts, les exigences plus élevées qui ne sont pas liées à l'énergie font également partie de l'augmentation des coûts.

Un rapport de la commission de réduction des coûts de construction, rédigé dès 2015, fait en outre état d'exigences nettement plus élevées ces dernières années en matière de confort des logements (exigences plus élevées non liées à l'énergie). Le standard a été revalorisé, de sorte que dans la construction de logements neufs en Allemagne, des caractéristiques d'équipement plus élevées, dictées par le marché et par les directives de promotion, ont pu être déterminées. Il s'agit notamment d'une meilleure insonorisation, de l'installation d'ascenseurs, de places de stationnement dans les parkings souterrains ou d'espaces extérieurs offrant une meilleure qualité de vie.

Aperçu des facteurs de coûts selon le BEE :

Augmentation des coûts de construction entre 2012 et 2014 de 36% au total, dont :

• 27 % augmentation générale des coûts
• 6 % Prescriptions du décret EnEV-2014
• 3 % exigences plus élevées non liées à l'énergie

Maintenir les coûts de construction à un niveau bas - un exemple pratique

Un exemple de la manière dont les coûts de construction peuvent être maintenus à un bas niveau indépendamment de facteurs externes est fourni par Vonovia. Cette entreprise de logement présente dans toute l'Allemagne n'est pas seulement un bailleur, mais construit également de nouveaux immeubles collectifs avec des appartements à louer.

Pour répondre à l'exigence de créer des logements attrayants qui peuvent être loués à des prix modérés, des coûts de construction aussi bas que possible constituent un levier important.
Vonovia construit principalement dans des quartiers déjà existants. Lors de ces densifications ultérieures, des terrains qui se trouvent déjà dans le portefeuille de l'entreprise de logement sont utilisés. Cela permet d'éviter le facteur coût de l'achat de nouveaux terrains.

L'entreprise de logement mise sur la construction modulaire et a développé un système de construction qui peut être assemblé individuellement et adapté à chaque projet. Il permet de construire différents types de logements, de l'appartement familial à l'appartement pour personnes seules adapté aux personnes âgées et à mobilité réduite.

Les modules sont livrés sur le chantier et montés sur place. Cela représente un avantage supplémentaire en termes de coûts car, premièrement, il y a une standardisation des modules et, deuxièmement, seuls 35 % des travaux ont lieu sur le chantier.

Perspectives

Le thème de l'augmentation des coûts de construction suscite régulièrement des débats publics et politiques. Même si les normes énergétiques actuelles ne représentent qu'une petite partie de l'augmentation des coûts de construction et qu'il existe de bons exemples permettant de contourner les grands générateurs de coûts, la demande d'une nouvelle loi sur l'énergie dans le bâtiment (LEB) se fait à nouveau entendre. Un projet a déjà été présenté en 2017, mais il a été rejeté.
Actuellement, la Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) a publié un Proposition de discussion à quoi pourrait ressembler une nouvelle EEG.

Les quatre exigences clés suivantes constituent la base d'une nouvelle loi sur les émissions des bâtiments en 2050 :

1. L'objectif doit être l'émission de CO2 plutôt que la demande d'énergie primaire.
2. L'évaluation devrait se faire par le biais de valeurs limites absolues d'émissions de CO2 plutôt que par des bâtiments de référence théoriques.
3. Si les objectifs ne sont pas atteints, une taxe sur le CO2 doit être payée.
4. Des données de consommation réellement mesurées doivent être utilisées comme base de toutes les évaluations, directives et mécanismes de contrôle.

Reste à voir si cette nouvelle approche permettra de mieux concilier à l'avenir construction abordable et protection du climat.